【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2020年第一季臺灣CCIM商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查出爐了！總平均指數(shù)為90.23點(diǎn)。與前一季相較下降26.75點(diǎn)(2019Q4：116.98)。在本次調(diào)查中，5項(xiàng)指標(biāo)(辦公室、旅館、店面、土地開發(fā)、總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境)均下降，指數(shù)皆傾向保守。
 
■信心最高的指標(biāo)為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為118.65點(diǎn)，相較前一季下降16.81點(diǎn)(2019Q4：135.46)，為五項(xiàng)指標(biāo)中下降幅度最小，指數(shù)值仍在持平(100)之上，尚偏樂觀。
 
■信心居次的指標(biāo)為「辦公室」，在本次調(diào)查中為107.74點(diǎn)，相較前一季下降32.42點(diǎn)(2019Q4：140.16)，亦仍偏樂觀。
 
■信心居第三的指標(biāo)為「經(jīng)濟(jì)環(huán)境」，在本次調(diào)查為81.25，相較前一季調(diào)查結(jié)果下降37.37點(diǎn)(2019Q4：118.62)，為五項(xiàng)指標(biāo)中下降幅度最大之指標(biāo)。
 
■信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為53.27點(diǎn)，相較上一季下降20.40點(diǎn)(2019Q4：73.6)，仍偏保守。
 
■另外因旅館較不屬於典型商業(yè)不動產(chǎn)，於本指數(shù)計(jì)算中並未將其列入總指數(shù)之計(jì)算，但仍對其進(jìn)行調(diào)查及個(gè)別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為50.00點(diǎn)，相較前一季下降31.38點(diǎn)(2019Q4：81.38)，亦仍傾向保守。
 
儘管?土地開發(fā)」之信心指數(shù)呈現(xiàn)下降的趨勢，全臺三大都會對土地開發(fā)之信心均仍呈樂觀，其中北部地區(qū)與南部地區(qū)並列第一，信心指數(shù)皆為119.05點(diǎn)，北部地區(qū)相對前一季調(diào)查結(jié)果下降20.31點(diǎn)(2019Q4：139.36)，南部地區(qū)較前一季調(diào)查結(jié)果下降15.00點(diǎn)(2019Q4：134.04)；中部地區(qū)信心指數(shù)稍低，為117.86點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果下降15.12點(diǎn)(2019Q4：132.98)。
 
主持此項(xiàng)調(diào)查的政治大學(xué)地政系林左裕教授表示，受到新冠肺炎疫情突如其來對全球的衝擊，商用不動產(chǎn)的需求及總體經(jīng)濟(jì)也因此受影響，其中總體經(jīng)濟(jì)的指數(shù)值跌幅最多, 由原本之樂觀(118.62)逆轉(zhuǎn)為保守(81.25)，也呈現(xiàn)出各產(chǎn)業(yè)受疫情衝擊的嚴(yán)重程度。然「土地開發(fā)」與?辦公室?之指標(biāo)雖下降，但仍雙雙呈現(xiàn)樂觀，顯示在美中貿(mào)易戰(zhàn)下及未來疫情結(jié)束後，返臺的臺資及國際資金對臺灣產(chǎn)業(yè)用地與辦公室的需求仍相當(dāng)強(qiáng)勁。而店面的信心指數(shù)則降至兩年半以來的新低，原因除了原來的租金相對於2009年量化寬鬆(QE)政策高漲後價(jià)格的投報(bào)率偏低外，更受到疫情下民眾減少外出活動或購物的影響。而?旅館」之投資信心指數(shù)則係在疫情下，受到多國封城、鎖國及航運(yùn)受限的影響，亦處相對低點(diǎn)。林左裕認(rèn)為，在此波世界級的黑天鵝疫情下，緩解商用不動產(chǎn)投資及總體經(jīng)濟(jì)信心指數(shù)的關(guān)鍵仍是新冠病毒的特效藥及疫苗，一旦解藥研發(fā)出來，各項(xiàng)指標(biāo)將可?否極泰來?，但投資者仍要能在此波疫情下安然度過難關(guān)。
 
信義全球資產(chǎn)歐人彰副總經(jīng)理(CCIM)表示，以總體而言信心指數(shù)較上一季下修近四分之一，信心指數(shù)融斷終結(jié)統(tǒng)計(jì)第10季上升趨勢。不過，因?yàn)樾判闹笖?shù)係反映當(dāng)下對未來之印象，特別房地產(chǎn)交易變動不如股市波動，與實(shí)際市場交易仍有不同。歐人彰認(rèn)為，廠辦、純辦、工業(yè)商業(yè)土地、受惠於中美貿(mào)易戰(zhàn)格局下，臺商回流增加投資不變，肺炎疫情反而加速產(chǎn)能產(chǎn)線之移動返臺，因此未來交易量預(yù)期仍呈現(xiàn)上升趨勢。而旅館、店面類型直接受消費(fèi)降低衝擊之物業(yè)類型，預(yù)期租金市場與成交價(jià)格在未來三~六個(gè)月，有修正空間。至於自用需求企業(yè)及廠房用戶，目前市場氛圍變化應(yīng)該是一個(gè)尋求量身訂製好機(jī)會；以投資型客戶而言，在未來降息趨勢明顯下，如果能精選地段與產(chǎn)品，擇優(yōu)入手，短暫疫情結(jié)束後，應(yīng)該有增值空間。
 
資深CCIM不動產(chǎn)投資師孫素雯Tina觀察表示，2020年第1季土地交易量達(dá)到842億元，其中建商購地即占431億元，買進(jìn)土地的用途中，非住宅區(qū)土地交易額達(dá)598億元，占整體超過7成。另外在標(biāo)售案各區(qū)反應(yīng)熱烈，脫標(biāo)率高，其中南山人壽以312.76億標(biāo)下世貿(mào)三館地上權(quán),興富發(fā)建設(shè)83.76億元得標(biāo)達(dá)新工業(yè)在臺中七期的土地，更改寫臺中土地最高總價(jià)記錄。自中美貿(mào)易戰(zhàn)臺商回流、辦公室、工業(yè)廠房、豪宅等自用需求大增，市場資金會轉(zhuǎn)進(jìn)穩(wěn)定收益及有增性的商用不動產(chǎn)；然而現(xiàn)有A級商辦供給不足，建商不畏武漢肺炎疫情，積極逢低佈局，危機(jī)入市搶地獵地獲取原料，土地交易動能自然活躍，與本次調(diào)查五項(xiàng)指標(biāo)信心最高的為「土地開發(fā)」，居次為「辦公室」的結(jié)果不謀而合。
 
紅色子房資產(chǎn)管理董事總經(jīng)理蘇明俊(CCIM)認(rèn)為，面對「疫情減損企業(yè)營收」與「銀行低利資金氾濫」雙重壓力下，房市將呈現(xiàn)富者越富貧者越貧的「馬太效應(yīng)」：有充沛資金與銀貸信用的壽險(xiǎn)與上市建商持續(xù)高價(jià)收地不手軟，資金不足與信用有瑕疵的投資散戶與企業(yè)則面臨紓困危機(jī)或資產(chǎn)拍賣風(fēng)險(xiǎn)，所以可想見未來這一年房市將面臨一番洗牌，土地與辦公產(chǎn)品會是2020年熱門交易標(biāo)的。
 
臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會(CCIM) 理事長黃鵬?總結(jié)表示，此次疫情和2008金融海嘯不同，金融海嘯影響的是金融業(yè)，但COVID-19(新型冠狀病毒)影響的卻是服務(wù)業(yè)、製造業(yè)及金融業(yè)，在全球股、債、金市皆重挫下，不動產(chǎn)投資可能是另一道投資曙光？沒有人能預(yù)測未來，但我們確可以掌握積極心理與現(xiàn)金流，不動產(chǎn)價(jià)值取決於租金高低，在負(fù)利率時(shí)代，價(jià)值投資是不變的投資原則，因此你要思考的是：如果是自用，那麼土地及辦公室仍是前景看好，但如果你是投資，想要危機(jī)入市，如店面或旅館等產(chǎn)品，那產(chǎn)生的現(xiàn)金流就是你該注意的，因?yàn)樯虡I(yè)不動產(chǎn)的投資價(jià)值取決於Cape rate資本化率(NOI 營業(yè)淨(jìng)收入除以購買總價(jià))。以合理資本化率投資，就是撿到槍又有子彈的不敗法則。
 
註：商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(以下簡稱ICI)為每季發(fā)布之指數(shù)，調(diào)查對象為社團(tuán)法人臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會(CCIM)會員。ICI調(diào)查中分為五項(xiàng)子指標(biāo)：
1.辦公室
2.店面
3.土地開發(fā)
4.總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境
5.     旅館
對於各項(xiàng)指標(biāo)皆再細(xì)分3~4個(gè)子問題，調(diào)查CCIM會員對於商業(yè)不動產(chǎn)投資之信心認(rèn)知。ICI指數(shù)以100為基準(zhǔn)，先分別計(jì)算五項(xiàng)指標(biāo)，再將各項(xiàng)指標(biāo)之點(diǎn)數(shù)平均。ICI指標(biāo)分?jǐn)?shù)範(fàn)圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業(yè)不動產(chǎn)，本指數(shù)計(jì)算時(shí)將不採計(jì)，但仍對其進(jìn)行調(diào)查及發(fā)布。臺灣CCIM之網(wǎng)址：http://ccimtaiwan.org.tw